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Dividir una vivienda o unir dos pisos. ¿Cómo tengo que hacerlo?

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¿Puedo dividir una vivienda? ¿Y unir dos pisos? En principio, sí. Sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de aspectos y proceder acorde con las normativas que existen y que regulan estos casos. Si te lo estás planteando, lee atentamente los pasos que deberás seguir para evitar problemas legales futuros.

Dividir una vivienda grande con el fin de poder alquilar o vender una de las dos y obtener una rentabilidad económica es una opción que se plantean muchos propietarios. También existe el caso contrario. Hay personas que, por ejemplo, tienen dos pisos pequeños contiguos en la misma planta de un edificio y quieren unirlos bien para tener un inmueble más espacioso o bien para venderlo más adelante. Sea cual sea el caso, hay que cumplir obligatoriamente con unos trámites y conocer lo que la ley dice al respecto.

Autorización de la Administración

Si vas a dividir un piso o unir dos viviendas, te recomendamos que te pongas en manos de expertos que puedan guiarte en todo el proceso para evitarte problemas legales posteriores. En cualquier caso, el primer paso antes de empezar la reforma es conocer qué leyes existen al respecto. Tanto en el caso de división como de unión de viviendas, las normativas a tener presente son la Ley del Suelo, la Ley de Propiedad Horizontal, las normativas de urbanismo de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales. En ellas, se recoge, entre otros aspectos, la obligación de obtener una autorización administrativa para iniciar las obras y los criterios de habitabilidad, es decir, los metros cuadrados mínimos que debe tener una vivienda para ser legal y habitable y el número mínimo de estancias.

Autorización de la comunidad de propietarios

Para dividir viviendas o unirlas es necesario contar con el permiso de la comunidad de vecinos. Sin esta autorización, poco se podrá hacer. En la Ley de Propiedad Horizontal se explica cómo hay que proceder con el vecindario. En la última modificación de esta normativa se eliminó el requisito de unanimidad y se sustituyó por un acuerdo de las 3/5 de los propietarios para aprobar la división del inmueble o la unión de las viviendas. Ahora bien, como recoge en uno de sus artículos, será necesario el voto de las 3/5 de la comunidad “salvo que sea a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio”

También hay que tener en cuenta lo que hay escrito en los Estatutos de la Comunidad. En algunas comunidades ya se contempla la posibilidad de dividir una vivienda o unir dos pisos. Si es así, no será necesaria el consentimiento de la Junta de propietarios. La única excepción es si la división o unión perjudica a algún vecino, no se ajusta a lo que detallan los Estatutos o no se adapta a la normativa urbana.

Dividir una vivienda. Redistribuir las cuotas

El resultado de dividir una vivienda es tener un inmueble nuevo que anteriormente no existía. Esta nueva situación obliga a reformular las cuotas que deberán abonarse a la comunidad de vecinos. Por regla general, la cantidad a pagar depende de la superficie de la vivienda. Diferentes expertos consideran que en la misma solicitud que realiza el propietario para proceder a la reforma, se hace una propuesta de cuota para que la comunidad la vote junto a la autorización.

Proyecto de reforma y licencia de obras

Son requisitos que tienen también carácter obligatorio. Para el proyecto de obra, se recurrirá a un arquitecto. En este proyecto se debe contemplar la normativa del Código Técnico de la Edificación. Como puntos a tener en cuenta, las viviendas resultantes de la división deberán contar con una entrada independiente, un mínimo de metros cuadrados y un aislamiento acústico y térmico entre los inmuebles, entre otros aspectos.

La reforma requiere también una licencia de obra mayor que deberá obtenerse a través del Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. Cuando la obra esté finalizada, se deberá obtener la cédula de habitabilidad e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

Escritura pública y registro

Tanto en el caso de dividir una vivienda como si se unen dos inmuebles habrá que hacer una escritura ante notario tal y como recoge el Reglamento Hipotecario y la Ley Hipotecaria. Sin escritura pública, será imposible inscribir la/s vivienda/s en el Registro de la Propiedad. Además, no seguir este procedimiento tiene sus riesgos porque, por ejemplo, en el caso de alquilar una de las viviendas resultantes de la división, el propietario quedará desprotegido. En el caso de querer venderla, para que la otra parte pueda acceder a una hipoteca tiene que haber un registro previo.

Por último, es importante mencionar que, en el caso de proceder a la unión de dos viviendas y siempre y cuando cada una sea de diferentes propietarios, deberá constar la autorización o consentimiento de ambos para proceder a la reforma.

Estos son a grandes rasgos los trámites que deberás realizar para dividir una vivienda o unir dos propiedades. Recuerda siempre consultar con un experto que pueda informarte y guiarte antes de empezar. Y si lo que buscas es comprar una vivienda, Hermes & Mathew es la inmobiliaria líder en Barcelona con una amplia tradición y trayectoria en el mercado inmobiliario que dispone de una amplia cartera de piso en venta, de alto standing, en las mejores zonas de la ciudad.