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¿Cómo, cuándo, dónde y quién tiene que pagar la plusvalía a la hora de vender un piso?

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Vender un piso también lleva aparejados una serie de gastos e impuestos a los que el vendedor tendrá que hacer frente. Uno de los grandes olvidados y que, sin embargo, está presente en todas las operaciones de compra/venta es la plusvalía.

En la venta de un inmueble intervienen siempre dos partes -comprador y vendedor- y ambas tienen que asumir gastos asociados a la transacción. Aunque casi siempre se hace referencia a los costes que repercuten sobre el comprador de la vivienda, también recaen una serie de obligaciones fiscales sobre la persona que vende como la plusvalía. Desde Hermes & Mathew te explicamos con detalle todo lo relacionado con este tributo.

Vender un piso. ¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía municipal es el nombre que se le da al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este tributo grava el incremento de valor que ha podido experimentar un terreno urbano durante los años -hasta un máximo de 20- en que el contribuyente ha sido propietario de esta vivienda. Este impuesto no se aplica en fincas rústicas y existen ciertas exenciones y bonificaciones que explicaremos más adelante.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía?

Como hemos explicado al comienzo, es un gravamen que recae sobre el vendedor y, por tanto, es la persona física, empresa o entidad que asume este rol quien debe hacer el pago.  Ahora bien, como recoge el Institut Municipal d’Hisenda de Barcelona, si el transmisor o vendedor es una persona física no residente en España, el pago lo asumirá quien adquiere la propiedad. En el caso de herencia o donación, será el nuevo propietario quién deberá pagar este impuesto.

¿Cómo y dónde hay que pagar este impuesto?

El Ayuntamiento de la localidad donde está ubicada la vivienda es la administración encargada de recaudar este tributo, por tanto, es aquí donde hay que pagarlo. De hecho cada ayuntamiento tiene una Ordenanza Fiscal donde se explica con detalle todo lo relacionado con la plusvalía.  En el caso de Barcelona, su Ayuntamiento tiene habilitada una sección dentro de su página web donde se explican los trámites y dónde hay que dirigirse en cada caso. Puedes consultar esta información, aquí. En cualquier caso, la autoliquidación de este tributo es fácil y puede incluso realizarse telemáticamente.

¿Qué plazo hay para liquidar la plusvalía?

Después de vender un piso hay 30 días hábiles a partir de la fecha en la que se produzca la transmisión de la propiedad para efectuar la liquidación de este impuesto. En el caso de que sea por herencia, el plazo es de seis meses a partir de la defunción de la persona que puede prorrogarse hasta un año siempre y cuando se solicite por escrito dentro de los primeros seis meses.

¿Se puede fijar un importe más bajo?

Sí que se puede pagar menos aunque, en última instancia, es el Ayuntamiento el que tiene la potestad de regular bajo qué supuestos se puede reducir el importe -bonificaciones- e incluso en qué casos se puede estar exento de liquidar este impuesto. Todo ello, debe quedar reflejados por escrito en la Ordenanza Fiscal correspondiente.

En líneas generales, quedan exentas de pagar plusvalía las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos a consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad o divorcio matrimonial. También están exentas de plusvalía las transmisiones de bienes que se encuentren dentro el perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados individualmente de interés cultural cuando sus propietarios acrediten que han hecho a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en los inmuebles mencionados, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

Como existen supuestos y particularidades concretas, desde Hermes & Mathew recomendamos consultar siempre a un experto o al organismo pertinente.

Por último, puede ocurrir que se venda una propiedad con pérdidas. En este caso, ¿hay que pagar igualmente la plusvalía? El Tribunal Constitucional se pronunció hace poco más de un año sobre este tema y sentenció que nadie debe pagar la plusvalía después de vender un piso cuando la venta se salda con pérdidas. De todas formas, aunque ya hay jurisprudencia, los municipios siguen cobrándolo. Para evitar que lo reclamen con recargo, la solución que ofrecen los expertos es proceder a su liquidación haciendo constar en la escritura que el inmueble se ha vendida con pérdidas y después reclamar para que lo devuelvan.

En Hermes & Mathew estamos también para asesorarte sobre cualquier trámite relacionado con la transacción de compra/venta. Recuerda que además disponemos de una amplia cartera de pisos en venta, alquiler y pisos turísticos en las mejores zonas de Barcelona.